Kupno mieszkania pod wynajem - czy warto?

Coraz więcej osób - słusznie zresztą - zastanawia się, czy warto kupić mieszkanie pod wynajem. Powszechnie panuje opinia, że inwestycja w nieruchomość jest bezpieczna finansowo, dając dodatkowe źródło dochodu. Jednak podobnie jak w przypadku inwestowania w dynamicznie zmieniające się akcje, mieszkanie pod wynajem to nie zawsze strzał w dziesiątkę. To nie może być pierwsza z brzegu nieruchomość - należy dokonać przemyślanej analizy rynku. Czy warto zatem kupić mieszkanie pod wynajem? Dzisiejszy artykuł to kilka praktycznych porad, czym się kierować inwestując w nieruchomość, aby było warto.

Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem, czyli o czym musisz pamiętać

Mieszkanie pod wynajem może być udaną inwestycją, ale nie musi - z tym faktem należy się pogodzić. Co jeszcze warto wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję? 

  1. Kupno mieszkania pod wynajem to nie jest przywilej najbogatszych. Nie trzeba mieć vipowskiego konta w banku czy milionów w gotówce. Większość osób korzysta z kredytu hipotecznego, który później de facto spłacają najemcy. 
  2. Zanim jednak podejmiesz decyzję, oceń swoją rezerwę finansową. To ona pomoże przetrwać czas, kiedy mieszkanie będzie stało puste. 
  3. Wiele osób żyje w przekonaniu, że mieszkanie na wynajem stanowi źródło dochodu pasywnego. To nie do końca prawda, ponieważ szczególnie w przypadku najmu krótkoterminowego, nieruchomość wymaga zaangażowania (mało kogo bowiem stać na zlecenie obsługi najemców zewnętrznej firmie). Oczywiście przez większość czasu te czynności zajmują niewielką ilość czasu, ale jeśli mieszkań jest więcej, czasochłonność wzrasta

Warto też z wyprzedzeniem określić, jakich zysków „na czysto” oczekujesz każdego miesiąca. Pomocny będzie kalkulator inwestycyjny, który pomoże Ci ocenić zysk z wynajmu mieszkania. 

Szukanie idealnego mieszkania pod wynajem

Idealne nieruchomości nie istnieją, ale można zadbać o to, by zakup mieszkania pod wynajem rzeczywiście był opłacalną inwestycją. Na początek zastanów się, komu chcesz wynajmować lokal - od tego, czy będą to studenci, turyści czy rodzina z dzieckiem, zależą kolejne decyzje, jakie trzeba podjąć. 

  1. Lokalizacja - w zasadzie wszyscy podkreślają, że dobra lokalizacja (czyli jaka?) to klucz do sukcesu. To, czy warto kupić mieszkanie pod wynajem, zależy między innymi od miasta. Rynek nieruchomości w Poznaniu, Warszawie czy Wrocławiu zwykle daje więcej możliwości, choć wiąże się też z ryzykiem. Rentowność inwestycji może być w tych miastach niższa, z drugiej jednak strony w przyszłości można liczyć na większe zyski kapitałowe. Lokalizacja powinna być atrakcyjna dla Twojej grupy docelowej - jeśli chcesz wynajmować mieszkanie studentom, powinno być położone blisko uczelni. Rodziny z dziećmi prawdopodobnie będą szukać lokalu w spokojnej okolicy (np. mieszkania w Dąbrówce), z kolei turyści najchętniej wynajmują apartamenty w prestiżowych dzielnicach. Zorientuj się, jaki jest popyt na daną lokalizację.
  2. Wybór budynku - mieszkanie od dewelopera czy w bloku? To drugie rozwiązanie wiąże się z większym ryzykiem, bowiem budynki z wielkiej płyty z roku na rok tracą na wartości. 
  3. Stan mieszkania pod wynajem - tu sprawa jest prosta, w im gorszym stanie jest nieruchomość, tym więcej będzie trzeba zainwestować w jego remont. 
  4. Układ i funkcjonalność lokalu - wynajem mieszkania z pokojem przechodnim to trauma wielu osób. Warto oszczędzić tej wątpliwej przyjemności swoim najemcom, o czym doskonale wie deweloper z Dąbrówki

Koszty mieszkania pod wynajem

Jak wyglądają koszty mieszkania pod wynajem? Na dobry początek należy uwzględnić:

  • opłaty notarialne,
  • opłaty sądowe,
  • wpis do hipoteki,
  • wynagrodzenie dla rzeczoznawcy,
  • ubezpieczenie nieruchomości.

Decydując się na kredyt hipoteczny, warto przed zakupem mieszkania pod wynajem sprawdzić, za ile można wynająć daną nieruchomość i jaka będzie szacowana wysokość przychodów. Oprocentowanie kredytów może ulec zmianie i za kilka lat okaże się, że miesięczna rata jest wyższa niż przychody z najmu. 

Realne koszty mogą się jednak różnić. Częsta zmiana lokatorów wpływa na częstotliwość przeprowadzanych prac remontowych, bowiem estetyka mieszkania pod wynajem ma istotne znaczenie dla jego popularności. Obecnie także studenci poszukują zadbanych pokoi w atrakcyjnej lokalizacji, zrywając z dotychczasowym stereotypem o wątpliwej jakości warunkach w mieszkaniach studenckich. 

Mieszkanie pod wynajem - ryzyko

Największą obawą wynajmujących są nieuczciwi, a przede wszystkim niedbający o mieszkanie lokatorzy. Należy też liczyć się z dynamiczną sytuacją na rynku nieruchomości, która może wymusić na Tobie obniżenie kwoty najmu. Jednak tak jak wspominaliśmy na początku, lokal pod wynajem to inwestycja, a ta zawsze wiąże się z jakimś ryzykiem. Nadal zastanawiasz się, czy warto kupić mieszkanie pod wynajem

  • Zyskujesz dodatkowy dochód. 
  • Mieszkanie z czasem może zyskać na wartości.
  • Uzyskujesz przychody większe niż w przypadku rachunku oszczędnościowego lub lokaty.
  • Świadomie możesz zminimalizować ryzyko i koszty.