Wyjaśniamy pojęcia: gwarancja i rękojmia mieszkania
Mimo, że zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego nie słabnie, gwarancja dewelopera często mylona jest z pojęciem rękojmi, co może prowadzić do nieporozumień. Wady fizyczne i usterki zdarzają się nawet w budynkach niedawno oddanych do użytku, dlatego warto dobrze poznać narzędzia, które umożliwiają egzekwowanie naprawy lub zwrotu równowartości pieniężnej od sprzedającego. Dowiedz się, co obejmuje rękojmia dewelopera oraz przekonaj się, jakie możliwości daje gwarancja dewelopera.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czym jest rękojmia dewelopera i kiedy chroni osobę kupującą mieszkanie,
- czym gwarancja dewelopera różni się od rękojmi,
- jakie usterki i wady mieszkania można zgłosić deweloperowi,
- dlaczego przed zakupem mieszkania warto zapytać dewelopera o zasady zgłaszania wad, gwarancji i napraw.
Czym jest rękojmia dewelopera?
Rękojmia dewelopera to odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Obowiązek wynika z nowelizacji kodeksu cywilnego z dnia 25 grudnia 2014 roku (przepisy art. 556-576), a jeżeli kupujący ma status konsumenta, postanowienia zawarte w umowie w zasadzie nie mogą zmienić zakresu ponoszenia odpowiedzialności przez dewelopera. Oznacza to, że regulacje mniej korzystne dla osoby kupującej są niezgodne z prawem. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jeżeli:
- mieszkanie ma wadę lub wady, które zmniejszają jego wartość rynkową lub użyteczność przewidzianą w umowie,
- lokal jest niezgodny z obietnicami dewelopera – jest pozbawiony nasłonecznienia lub nie ma izolacji akustycznej,
- nieruchomość została przekazana osobie kupującej w stanie niepełnym, na przykład bez miejsca parkingowego lub komórki lokatorskiej.
Rękojmia nieruchomości obowiązuje przez pięć lat od dnia wydania lokalu nabywcy, które często ma miejsce podczas odbioru mieszkania. Jeżeli w mieszkaniu zauważysz usterkę, która wynika z nieprawidłowo przeprowadzonych prac budowlanych lub użycia materiałów niskiej jakości, możesz żądać usunięcia wady. Deweloper, który nie jest w stanie tego zrobić, musi się liczyć ze złożeniem oświadczenia o obniżeniu ceny. Dzięki temu możesz otrzymać zwrot pieniędzy w wysokości, która odpowiada kosztom naprawy. Warto pamiętać, że rękojmią nieruchomości nie są objęte usterki wynikające z użytkowania lokalu. Wady fizyczne natomiast można zgłosić także po odbiorze mieszkania, ale należy to zrobić maksymalnie w ciągu miesiąca od wykrycia problemu.
Na czym polega gwarancja dewelopera?
W przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja dewelopera nie jest obowiązkowa – podobnie jest zresztą w przypadku innych towarów, które kupujemy. Tylko część firm deweloperskich decyduje się na udzielenie gwarancji, a jeżeli do tego dochodzi, deweloper sam decyduje o jej zakresie. Dotyczy to między innymi okresu trwania gwarancji, który zwykle wynosi dwa lata. Czy jest to rozwiązanie lepsze niż rękojmia nieruchomości? Niekoniecznie, bowiem standardowo gwarancja dewelopera obowiązuje w tym samym czasie, co prawa z tytułu rękojmi, które są zresztą bardziej prokonsumenckie. Byłoby to korzystne rozwiązanie jedynie wówczas, gdy okres gwarancji byłby dłuższy niż rękojmia dewelopera.
Warto o tym wiedzieć, niezależnie od tego, czy planujesz kupno mieszkania na przedmieściach, czy w centrum miasta.
Gwarancja dewelopera na poszczególne części budynku
Zdarza się jednak, że deweloperzy przenoszą na osoby kupujące gwarancję na poszczególne elementy budynku udzielone przez producentów. Dotyczy to takich części jak drzwi, okna, windy czy piece w domach pod Poznaniem. W razie pojawienia się problemów należy zwrócić się bezpośrednio do producenta lub przedstawiciela handlowego danej firmy. W przeciwieństwie do klienta indywidualnego deweloper często jest w stanie wynegocjować korzystniejsze warunki gwarancji.
Warto o wszystko pytać dewelopera
Informacje na stronach internetowych deweloperów na temat aspektów prawnych często są trudno dostępne, dlatego warto zadawać pytania bezpośrednio. Pamiętaj, że jako klient masz prawo oczekiwać rzetelnych informacji – tym bardziej, że zakup mieszkania w Dąbrówce czy mieszkania w Komornikach to ważne wydarzenie w Twoim życiu. Pytając o różne rzeczy, w tym rękojmię czy gwarancję, przekonasz się, jakie obowiązują standardy w tym zakresie. Uczciwy, ale też kompetentny deweloper w Dąbrówce chętnie rozwieje wszelkie wątpliwości.
FAQ – często zadawane pytania
Czym różni się gwarancja dewelopera od rękojmi?
Rękojmia dewelopera wynika z przepisów prawa i obowiązuje niezależnie od tego, czy została szczegółowo opisana w umowie. Dotyczy odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne i prawne mieszkania. Gwarancja dewelopera jest natomiast dobrowolna, a jej zakres, czas trwania i warunki określa sam deweloper lub producent danego elementu budynku.
Ile trwa rękojmia na mieszkanie od dewelopera?
Rękojmia na mieszkanie od dewelopera co do zasady trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Moment ten najczęściej wiąże się z odbiorem mieszkania. W tym czasie można zgłaszać wady lokalu, które wynikają np. z błędów wykonawczych, zastosowania niewłaściwych materiałów lub niezgodności mieszkania z umową.
Czy gwarancja dewelopera jest obowiązkowa?
Nie, gwarancja dewelopera nie jest obowiązkowa. Deweloper może jej udzielić, ale nie musi. Jeśli gwarancja zostanie przyznana, warto dokładnie sprawdzić, czego dotyczy, jak długo obowiązuje i do kogo należy zgłaszać ewentualne usterki. Trzeba też pamiętać, że gwarancja nie wyłącza praw kupującego wynikających z rękojmi.
Jakie wady mieszkania można zgłosić w ramach rękojmi?
W ramach rękojmi można zgłosić wady, które obniżają wartość lub użyteczność mieszkania, a także niezgodności lokalu z umową. Mogą to być m.in. problemy z izolacją akustyczną, zawilgocenia, pęknięcia ścian, nieprawidłowo wykonane instalacje, usterki stolarki okiennej lub brak elementów, które miały zostać przekazane wraz z lokalem, np. miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej.
Co zrobić, gdy po odbiorze mieszkania pojawi się usterka?
Po zauważeniu usterki należy jak najszybciej zgłosić ją deweloperowi, najlepiej w formie pisemnej lub mailowej, opisując problem i dołączając zdjęcia. Warto zachować potwierdzenie zgłoszenia, ponieważ może być potrzebne przy dalszym dochodzeniu roszczeń. Jeśli wada mieści się w zakresie rękojmi, kupujący może żądać jej usunięcia, a w określonych sytuacjach także obniżenia ceny.
Przeczytaj więcej: